金华市城中村改造的思路与对策

对城市二环路内及外侧近期开发区域内影响城市总体规划（与城市总体规划有矛盾），而需要整体搬迁的村，应冻结任何建设行为，有计划地逐步迁往新址，按规划实施安置房建设，这类村的迁建，提倡公寓式和社区管理模式建设居民新村，使其尽可能地融入城市。
对村庄原址规划控制暖和地规模而无发展用地及人口规模少于500人的自然村，应冻结建房审批，并按迁移并址实施计划，有步骤地逐步问规划的新居面点迁并。对与城市总体规划无矛盾冲突的村，必须按城中村改造布局规划确定的规划和用地范围，编制好旧村改造（建设）规划，严格按规划要求实施。
制定“城中村”改造有关政策，市财政每年安排一定的专项资金。包括依法收回村改造村的全部集体土地；原农房宅基地转国有及补交出让余后转为出让土地；对原村镇规划建设用地范围内实行公寓式统建后所节余的土地，允许其按法定程序进入市场，土地收益归村所有；组织有关部门，集中时间办理农房的土地证、房产证；制订有关激励政策，有计划、分批开展城中村改造工作，等等。
根据我市近郊村现状，可按照如下两种情况分别实施：
第一类是环城线内的村庄。大多数村基本上失去土地，少数村边即将完全失去土地，而且面临着旧城改造的拆迁，道路拓宽等问题，生活来源主要依靠房屋出租和打工收入。这类村庄有洪源、环城、西郊、五星、东郊、上浮桥。对这一类“城市中的村庄”的实施措施是：在城东、城东南、城西分别设大型农居点，在拆迁时本着自愿的原则，愿意迁的进入农居点，不愿意的采用货币安置。这三个农居点分别为：（1）洪源农居点16公顷，位于金竹公路南侧，环城西路以西；（2）东郊农居点15公顷，位于环城北路以南，果蔬市场以西；（3）金东农居点23公顷，位于丹溪路以南，王坦新村南侧，牛皮塘村以西。近期内不需搬迁的，即与城市冲突不是太大的部分村庄，暂不搬迁，待以后旧城改造时按城市要求改造，真正地使农村融入城市。
第二类是在城市规划建设范围的村庄，对于城市的迅速发展，近几年也将失去土地的村庄。该类村庄实施办法是：（1）自然村向行政村撤并；有集镇的向集镇撤并，离城近的向远的撤并。（2）根据与总体规划用地的冲突性来确定。仅与路网冲突，用地性质可以兼容的，就地调整；用地性质不能兼容的，向附近的行政村或集镇撤并；（3）根据国家的有关要求，预留好未来十年村庄建设发展用地。
六、城中村改造的相关对策
（一）建立健全社会保障机制
城中村改造的另一个难点是农民的社会保障问题。在城中村改造过程中，由村民变为居民，农民赖以维系生存的土地没有了，而又没有享受到城市居民的社会保障水平，因而不仅有后顾之忧，还在一定程度上成了城中村改造的社会阻力。由于政府是换取了农民的土地来推动城市化的发展，因而政府有义务、有责任承担一部分农民社会保障资金。对于农民的社会保障，要建立一种以村集体经济为主，政府投入为辅，个人投入为补充的社会保障投入机制。
在基本上没有土地的城中村，农民靠村集体经济的物业、第三产业服务业等的收入领取年终分红。能否在年终分红里，政府制定一个政策，有一部分是硬性规定，给农民买社会保险。政府也在给征用地的土地补偿金中，提取一小部分建立社会保障基金，再加上农民自筹的一部分，这三者结合起来，解决农民的社会保障问题。因为社会保障是大问题，是关键和实质性问题，这个问题解决不了，农民就永远有后顾之忧，农民的利益就永远无法得到保障，城中村改造的社会阻力就永远不会消失。
（二）转变农民发展观念，加强培训和教育
随着城市化进程的快速推进，会有越来越多的城中村纳入城市建成区范围，进入城市社区的版图，这将成为未来社区建设的一个非常重要的任务。因为城中村是从农村社区演变而来的，带着很深的农村烙印，改造和重建的任务都很繁重。而改造最难的还在于人，即农民自身。要科学合理地改造城中村，有赖于转变村民的发展观念和发展意识。
观念的转变是发展的首要前提，要通过长期、锲而不舍的艰苦努力，逐步改变农民落后的文化素质和小农经济意识，引导他们积极参与到市场经济的大潮中去，不断培育现代文明意识、风险意识与竞争意识，有信心改变在城市化进程中的配角地位。只有农民的社会观念、生活观念和价值观念发生了由量变到质变的彻底飞跃，才能够打破由于历史原因形成的农村相对独立的运行机制与管理体制，使农民能够在服从国家整体利益的前提下考虑自身利益和眼前利益，逐步增强法制意识，为加快农村城市化进程提供前提条件。
城中村改造为城市社区是一个观念的转变过程，这就决定和要求对农民要加强培训和教育，使农民能够掌握必要的文化知识和本领，在市场经济的竞争中能够处于有利地位。因为改造城中村，使农民失去了赖以生存的土地，土地是农民的衣食之母，丧失了土地的农民由于受文化知识、技术水平等各方面的限制，再谋生、再就业、再创业的本领比不过城里人，如果政府没有意识地组织针对农民的培训和教育，农民有可能成为现代化建设的落伍者。
（三）农村集体土地管理要纳入市场经济范畴