最近一个月来，环卫科技网接连推出系列文章，探讨了“国资化”背景下环卫市场化的未来以及环卫服务与城市服务呈现出的融合发展态势，引起业内同行的高度关注。

文章传送门：

　● 环卫市场转向“国资化”？民营环卫企业何去何从？

　● “城市管家”是环卫市场化的未来吗？

　● 从侨银股份“@城市”看民营环卫企业的转型之路

目前看来，环卫企业全面转型城市服务已是大势所趋，而近期环卫领军企业侨银股份发布的“@城市”模式更可视为对早期城市服务内涵的一次升级，它在原城服基础上融入“党建引领”、“基层治理”、“低碳生活”、“城市大脑”、“物业管理”、“城市更新”和“资产经营”等概念，基本抹平了原先存在于社会基层治理，减碳，智慧平台建设以及环卫、公厕、物业、园林、公园、供水、道路、房管等诸多细分领域之间的沟壑，从而打造出更为完善的“大城服”模式，有效提升了服务和管理效率，改善了居民生活和居住品质。

而在近日，据厦门日报报道，厦门市建设局编制出台《“大物业”管理模式工作指引》（以下简称“指引”），提出要探索引入“大物业”管理模式，推动党建引领下无物业小区逐步实现从“靠社区管”到“居民自管”再到“有物业管”的发展新路径，以有效解决部门与部门、部门与街道之间管理交叉问题，构建小区长效管理机制，进一步改善居民的生活品质。

图为厦门风光

同时，指引还提出，要以“大物业”管理模式打破边界壁垒，将无物业管理住宅小区、独栋房屋、公共建筑等进行整合，并延伸公共市政服务，将周边市政道路、街区合并规整，形成“大物业”管理范围，以“全域治理”理念，推动实现小区围墙内和围墙外管理全覆盖、服务无死角，人财物更集约、管理服务更高效，降低管理单位成本。

深度分析

“大物业”、“大城服”的同与不同

厦门市提出的“大物业”管理包含三种模式，即：物业“肥瘦搭配”模式，城市管理运营模式和“投建管”一体化模式。

物业“肥瘦搭配”模式意为将市、区两级市政物业资源、街（镇）兜底无物业管理小区的环境卫生、秩序管理等购买服务资源与无物业管理小区的管理进行捆绑打包。很明显，“肥瘦搭配”是为避免出现“优质区域万人争抢，老旧小区无人问津”的尴尬境地，助力无物业管理小区搭上“大物业”便车。

城市管理运营模式指在物业“肥瘦搭配”基础上，进一步整合公共服务资源、空间资源服务、城市综合执法、应急辅助管理、招商引资、建设开发等资源，通过搭载智慧管理平台，整合全区域物业数据资源和设备，运用人工智能、5G、物联网等技术优势，完善巡查、采集、分拨、处置、分析研判的闭环管理体系，解决政企之间的信息化平台融通和数据壁垒问题，实现辖区物业管理全时段监管，为城区治理决策提供智能支撑，让城市管理治理更精准高效。

“投建管”一体化模式指积极引入社会资本实施投资、改造、管理一体化，通过推动老旧小区及其周边片区改造提升，降低后续管理维护成本。此外，该模式重点对整合出的存量资源进行盘活再利用，因地制宜完善养老、托育、助餐、停车、便民市场、便利店、充电设施、智能快件箱（智能信包箱）等公共服务配套设施，收益反哺“大物业”管理单位，实现“自行造血”、良性运转。

指引提出，在“大物业”管理模式试行期间，鼓励相关管理单位采取“先尝后买、共建共治、长效管理”方式，对无物业管理小区“只服务、不收费”，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用。

而在推进期，由居民自治组织牵头，街（镇）指导，按照“小区公共收益补一点、居民再出资一点”的方式，引导居民形成共识，组织业主共同决议，依法依规与“大物业”管理单位签订物业服务合同，以适当收取物业服务成本的计费方式，逐步培养居民“花钱买服务”意识。

在成熟期，“大物业”管理单位可推动业主共同表决，以符合市场行情的物业服务标准收费，实现良性循环。

此外，指引还要求，为指导和督促“大物业”管理单位不断提升服务水平，街（镇）等相关业务主管部门应建立考核机制，以“扩大管理覆盖率、提高物业收费率、提升居民满意率”为目标，综合小区文明创建、星级评定、物业服务收费率、居民满意度等情况制订相应考核标准，定期对“大物业”管理单位实施考核。考核结果与政府以奖代补金额、企业和项目经理信用评价、评优评先等挂钩。

看得出，厦门市“大物业”模式与环卫企业力推的“大城服”模式异曲同工之处甚多，两者在“党建引领”、“基层治理”、“城市大脑”、“物业管理”、“城市更新”、“资产经营”等方面完全相通，而目标更是一致，都是为提高服务效率，改善居民生活品质。但深入思考会发现，“大物业”和“大城服”仍存在一些本质上的区别：

1.出发点不同。“大物业”是从物业角度出发，试图打破物业管理“围墙”，融入包括环卫等在内的城市服务；“大城服”则反之，是从环卫或早期城市服务角度出发，融入了包括物业等在内的城市服务。说白了就是来自物业、环卫领域的企业都在借助各自擅长领域向城市服务方向拓展。

2.视角不同。厦门出台的这份“大物业”指引是政府视角，不但提出了“怎么干”和“干什么”，还表示必须要监督相关单位“如何干好”；而“大城服”则是企业提出，重在明确“怎么干”和“干什么”。

3.付费方式或不同。公开报道提到，“大物业”的付费方式为“小区公共收益补一点、居民再出资一点”，那么政府在付费方面会担起哪些责任呢？

这一点在厦门日报等媒体的公开报道中并未提及。因为若要打破“围墙”，延伸公共市政服务，实现“全域治理”，只让小区和居民出资恐怕是不够的！而对于“大城服”，这似乎不存在问题，因为传统的环卫服务和城市服务本就是政府付费模式，最多就是在涉及物业、房管等领域时再由产权所有人另行付费而已。

为何会是“大物业”？

厦门为何会提出“大物业”模式？笔者推测，或是受万物云在厦门鼓浪屿落地“大物业”项目影响。

2018年，万物云前身万科物业的“物业城市”模式成功在珠海市横琴新区落地，它包含了市政管理、专项设施管理、资产管理、社区与辅助公共服务、资源经营等多个业务板块，是一种“清单化、数字化、一盘棋、全闭环”的城市“全域治理”模式。

2020年3月，万物云与厦门思明城建集团有限公司、厦门思明市政事业发展有限公司，共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司（以下简称“思明城资”），为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。万物云城作为万物云推出的第一个城市服务独立品牌，与思明区区属国企正式开启了“城市空间整合服务模式”的探索。5月，思明城资正式登岛开展服务。

此处的“城市空间整合服务模式”，即为政府把城市公共空间整体作为一个“大物业”项目，委托给一家市场化企业统筹运营管理的模式。政企双方发挥各自优势，形成政府主导、企业协同、社会参与的城市治理新格局。

以鼓浪屿的环卫工作为例，通过引入万物云城SOP标准化作业流程，因地制宜精准制定工作标准、考评细则，搭建鼓浪屿环卫清洁管理体系，有效提升了环卫清洁的工作效率。在市政服务和园林服务方面，思明城资也通过将万物云城成熟的数字化系统引入鼓浪屿，推动鼓浪屿市政设施设备核心要素的数字化管理和全生命周期的管理。

此外，物业企业的介入也推动执法管理的柔性化，变执法管理为日常前端的服务先行，形成良好的共治氛围，“企业服务在前，政府管理在后”的模式对社会矛盾起到了很好的缓冲作用。

显而易见，“大物业”和“大城服”本质上是物业企业与环卫企业为抢占城服赛道而分别提出的理念，从市场角度看，两者高度重合。

相对来说，物业企业略快半步，包括万物云、碧桂园服务、世茂物业、雅生活、保利物业等在内的众多头部物企均在加速布局中，“物业城市”、“城市大管家”、“大物业”等新理念层出不穷，意图只有一个，就是要迅速抢占城市服务新赛道，打破环卫企业在传统城服领域的市场优势。

而环卫企业则明显慢了半拍，虽然他们纷纷更名为“城市服务公司”，但跟风的居多，能够明确提出城市服务理念的只有侨银股份、中环洁等寥寥几家，正式作为品牌发布的则只有侨银股份的“@城市”。

在城服这个代表未来的新赛道上，环卫企业需要努力了！！

事情要做好，“故事”更要讲好！！

后记

笔者在和不少环卫同行聊天时发现，相当多的环卫人对物业企业干环卫存有几分轻视，认为他们不懂环卫！实则不然，首先，干环卫不存在“护城河”，进入门槛极低；

其次，物业企业背景雄厚，资本运作能力强悍，企业管理水平更是大大高于传统环卫企业；

第三，千万不要忽视物业企业背后的开发商们，虽然房地产市场低迷，但正因为低迷，他们也更加迫切的需要外拓市场，今后环卫企业将不得不面对越来越多的“外来者”！