上海市住宅物业管理规定（2018年11月22日修正版）

换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

(一)选聘、解聘物业服务企业;

(二)调整物业收费标准;

(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(四)其他重大事项。

第二十九条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管机构应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管机构在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第三十条不再担任业主委员会委员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十九条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十九条第三款规定处理。

第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：

(一)已不再是本物业管理区域内业主的;

(二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的;

(四)拒不召集业主委员会会议的;

(五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

(六)违反书面承诺的。

属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止;属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。

第三十二条业主委员会出现委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议;业主大会应当启动提前换届改选程序：

(一)业主委员会委员人数不足半数的;

(二)业主委员会连续六个月未开展工作的;

(三)业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的;

(四)因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。