敌对又暧昧！深度剖析环卫与物业的发展历程

2.市场空间

环卫行业与公建物业同样存在着市场空间逐步释放的逻辑，即“环卫市场化”和“后勤市场化”。随着市场经济逐步深入，原本由政府承担的市政、公共机构后勤业务逐步向社会企业转移。

据我们估算，当前两者的市场空间均在3000亿元左右，假设按照5%的年均增速，2025年有望达到4000亿元左右。经过多年的市场化改革，环卫和公建物业的市场化率均达到较高水平，约在70%-90%之间。后续随着市场化持续推进，以及业务内容逐步丰富，企业仍面临较大的发展空间。

由于两者业务内容都以保洁、绿化等为主，进入内槛较低，且存在大量的转制企业和民营企业，目前行业集中度均较低，CR10均低于20%,其中环卫市场由于一体化项目及PPP项目增多，集中度高于公建物业。

▼表11:环卫业务、公建物业、住宅物业的市场空间对比

3.盈利能力

我们选取南都物业（A股住宅物业代表）、新大正（A股典型公建物业代表）、玉禾田（A股典型环卫运营企业）为样本。

三者主要业务毛利率均在18%-25%区间，净资产收益率（摊薄）在25%-35%之间(2018年南都物业上市，2019年新大正上市，权益资产增加导致当年ROE降低）,平均营收增速在15%-30%左右。

与港股地产商背景物业企业（如碧桂园服务）不同，样本企业均为独立第三方企业。在没有母公司支持的情况下，经过多年市场化运营，样本企业在盈利能力方面体现出一定程度上的一致性。我们认为原因在于类似的商业模式和竞争格局。

▼图26：毛利率

▼图27：净资产收益率（摊薄）

▼图28：营收增速