碧桂园连收两家环卫公司！百强房企抢滩城市服务

在碧桂园服务忙着收购环卫公司布局城市管理的时候，万科物业又搞了个大动作。

10月24日，万科集团举办中西区域媒体交流会，推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城。万物云城将自身定位为城市美好空间场景师，让上下游产业在云城之上共生，让城市更美好。

除此之外，万物云城也发布了自己的百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群,以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市,计划三年内落地100个城市服务项目。

万科造成的声势足够大，但说起来碧桂园在城市服务领域的探索，要早于万科三年。

早在2015年，碧桂园服务就与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式。2018年12月，碧桂园服务发布了城市服务的2.0升级产品——城市共生计划，聚焦市政运营一体化、城市空间运营、生态托管服务三大领域。

除此之外，其他百强房企旗下的物业板块，也渐渐渗透到了城市服务领域。

2019年9月，借助母公司资源，招商物业在海南三亚崖州湾科技城试点首个城市服务项目。

今年5月，龙湖智慧服务与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，将对城陵矶新港区规划占地面积100平方公里的区域，进行运营管理服务，以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

9月份，融创服务亦与南昌市政公用资产管理有限公司在南昌签署战略合作协议，双方将合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作。

可以预见的是，在未来，还会有更多的房企旗下物业牵手城市服务。城市服务既能帮助企业提升市场地位，又能拉动企业资源统筹能力，最终实现业务规模多样化和扩大化经营。

三、门槛高，盈利弱，碧桂园觉得未来可期

随着中国城镇化的不断推进，城市之间的竞争也变得越来越激烈。各地政府在城市服务方面的需求也变得越来越迫切。

一方面，环境恶化、交通拥堵、资源短缺等问题不断刺痛着城市居民及城市管理者的神经；另一方面，城市公共服务基础设施老旧，服务手段落后，既拉低了城市管理效率，也带来了巨大的改造成本。

城市服务的蓝海由此诞生。但蓝海的深处，却隐藏着城市服务的盈利弱及门槛高的特点。

万科操盘的大珠海横琴城资虽然营收巨大，但利润率却非常之低。据中国房产信息集团（CRIC）发布的相关数据显示，这个城市服务项目中来源空间类业务的年度合同额便超过3亿元，但承接的公共空间管理业务的整体利润率仅为3-4%。

这个利润水平无疑与物业公司主业的利润率存在着较大的差距，与万科的开发主业相比，更是一个天上一个地下。

城市服务利润率低的问题，保利物业也深有体会。2019年保利物业公共服务领域在管面积约1.4亿平方米，占总在管面积48.9%。但公共及其他物业的营收约4.18亿元，约占物业管理服务总收入12.5%。

与此形成鲜明对比的是，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入却约达4.99亿元，约占物业管理服务总收入13%。

除了盈利弱以外，城市服务业务也存在着门槛过高的特点，从单个社区到整个区域，城市服务显然比以往的物业管理业务多出了更多的内容，涉及到各项市政服务和盘活社会资源等领域。

相关人士也指出，住宅及商业、社会场所已经不再是城市服务的主要对象，城市服务的服务内容不是简单的大楼保洁，取而代之的是，市容环卫、市政设施、园林绿化、城市照明、综合管廊、水利设施对城市公共空间的管理，才是城市服务领域的重头戏。

因此，城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，小型企业做起来的难度堪比登天。也难怪政府在选择物业企业的时候，会对其体量、专业度进行严格把关。

基于这两个难以逾越的鸿沟，业内的很多企业就被排除在外了，而对于先天实力充足，专业能力够硬的房企系物业公司来说，则是一个好消息，这也是碧桂园服务进军城市服务的重要筹码。

在2018年碧桂园服务城市服务2.0产品“城市共生计划”发布会上，碧桂园服务总经理李长江曾预测，2019年将是城市服务元年，而随着越来越多的物业企业在过去的11个月里纷纷跨入到城市服务领域，正是对碧桂园服务预见性的有力印证。

碧桂园服务在27年深耕新城大盘运营，积累了丰富的大盘物业服务经验和强大的设施资产管理能力。在一体化服务方面，碧桂园服务提供从市政环境、基础设施管理到产业园区运维、公建物业服务、企业后勤保障等等综合性服务内容，在整体协同成本方面更具有优势。

此外，对于物业公司而言，开展城市服务最好的切入口，无疑就是市政环卫服务对于环卫公司的相关整合，也可以看作是碧桂园服务就城市服务盈利弱的特点而做出的一些举措。

不过从长远来看，碧桂园服务仍需持续整合或寻求实力强劲的合作伙伴，以应对城市服务内涵的不断延伸及拓展，不断筑牢自身的护城河，才能在竞争中继续攻城略地。

四、博观思考，布局新领域，规模+顺势缺一不可

曾几何时，受制于“活下来”的生存压力，众多房企开始谋求多元化布局，以对抗主业的下行趋势，物业管理领域就成为了转型的主要阵地。

而当压力传导到了物业公司时，城市服务就成为其拓展多元化触角的主要阵地。但在拓展与转型过程中，物业公司与部分房企遇到了相同的困难：一、企业规模太小，根本不能获得新领域入场券。二、转型领域不顺势，风口过后一地鸡毛。

无论是房地产产业，还是物业管理产业，都如同一条河流，那么企业就是条船，人们经常会有“船小好调头”的错觉。很多企业选择在不同程度上剥离主营业务，部分或全面转型到其他行业。但船的燃料是资金、人才，燃料储备不足，调头后也无法继续前进。

头部企业都有着强大的主业作为为支撑，其多元化布局仍旧步履维艰。而那些主业支撑并不强大、甚至抛弃主业的企业，多元化与转型就会变成一次九死一生的勇敢冒险。

此外，无论是转型到何种细分领域，企业都应顺势而为。但“势”又是什么？博志成研究院院长黄博文认为，房企转型应顺应以下三“势”：

顺国家的势。如聚焦战略产业、新兴产业、基础产业、传统产业的升级，国家相关的政策扶持能扫除企业转型道路上的一些障碍。

顺民生的势。从教育、医疗、卫生、物业管理等领域入手，更好的服务社会需求，解决民生痛点。

顺资本的势。行业有朝阳、有夕阳，但资本没有，资本是逐利的，永远都是向着价值洼地流动。朝着价值洼地方向转型，更容易搭上资本的快车。

对于物管企业来说，以上结论仍旧具有重要的参考意义。