关于查处小区建筑物顶部、退层平台违法建设的几点思考

　　近年来，随着滕州市经济的快速发展，一座座新式小区拔地而起。不少人在利益的驱使下擅自在小区楼顶或退层平台上搭建板房，扩大住宅面积。滕州城管局龙泉分局执法人员经实地调查了解，辖区内不少新旧小区都存在着类似的情况，这些建设均没有取得建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，属于违法建设。
　　根据相关法律规定，未取得建设工程规划许可证，擅自在小区顶部、退层平台擅自搭建钢结构板房的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条列》和《中华人民共和国物权法》的有关规定。其中，物权法第七章相邻关系中规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 在小区房顶搭建建筑物，侵犯了其后排居民楼小区业主的通风权和采光权。此外，在小区房顶擅自搭建建筑物，破坏了城乡建设规划和良好的城乡人居环境。根据2012年12月1日开始实施的《山东省城乡规划条列》第七十四条第四项规定，擅自在建筑物顶部、底层或退层平台进行的建设为无法采取改正措施消除对规划实施的影响，必须依法拆除的违建情形之一。
　　滕州市城市管理局作为滕州市的城乡规划主管部门，有权依法对建筑物顶部、底层或者退层平台的违法建设进行查处、组织拆除。然而在实际执法工作中却遇到了很大困难。具体来说有以下几点困境。
　　一、执法力量相对薄弱。滕州城管龙泉分局辖区为滕州市龙泉街道，辖区常住人口约17万人，辖区内各类住宅小区近60个。城管行政执法人员编制只有30余人，执法人员人数有限。执法人员除了规划执法工作外，还要承担大量的市容市貌和户外广告管理等其他工作，对小区内居民房顶私自搭建行为的管理心有余而力不足。加之一些小区居民、物业和基层干部怕得罪人，对这类违建既不制止，也不举报，这也加大了对该类违建的监管难度。
　　二、进不了门 见不到人 。在执法人员接到举报时，基本上违法建设已经形成。楼顶私自搭建建筑物或构筑物,一般都建在顶楼住户的露台上,或者顶楼住户自家楼顶,要到建设现场取证、勘验基本都要通过私搭业主家内。而业主看到执法人员到来基本都不露面,大门紧闭,敲门也不应答。因此法律文书的下达和与当事人的沟通交流成了很大的问题。即使能够见到当事人,依照法律程序给当事人下达拆除通知后,当事人看到要拆除其私自搭建的建筑，以后基本都不会再配合执法人员的工作,强制拆除时又进不去当事人的家门。由于私搭乱建只是行政违法,不构成犯罪,而我国公民的住宅不受侵犯，禁止非法进入公民住宅。因此,城管部门强制执行,最终强制力度也有限。
　　 三、强制拆除难度大，违法行为屡禁不止。由于这类违法建设位于小区楼顶，大都距地面15米以上，从旁边无法靠近，当事人不配合，无法从内部进入拆除，缺乏专业的施工机械和人员，存在较大的安全隐患。据执法人员调查了解，在我市一些老旧小区常见一些在房顶违法搭建的板房。在分局执法人员查处的一起案件中，当事人所在的单元楼楼顶部，其东侧的几家住户均已搭建了钢结构板房，并且无法确定搭建时间。如果对该当事人的板房进行拆除，会引起当事人的攀比心理,正是由于这些遗留的历史问题未得到解决，因而拆除难度会很大。
　　四、小区物业监管力度有限。据执法人员调查，存在这些情况的小区内，物业管理人员在发现居民在楼顶进行建设时，只能进行劝阻，不能采取强制措施。而且，有些居民在购买商品房时，部分售楼人员告知业主可以在退层等地方进行搭建，综上所述，才造成这种私搭现象较为普遍。也给执法人员的工作造成困难。
　　鉴于对小区内居民擅自在房顶或退层搭建违法建设的查处如此之难，作为广大城管执法者今后还将要面对此类问题，笔者认为应从以下几个方面来解决这一问题，最大限度的减少这种现象的发生。 一是大力宣传，营造氛围。通过新闻媒体广泛开展《城乡规划法》、《山东省城乡规划条列》、《物权法》等有关的法律法规的宣传以及拆违的政策规定宣传。通过正面宣传，将小区房顶、退层类违法建设的实质、违法建设的危害性和拆违的重大意义以及有关的保障措施等公之于众，做到家喻户晓、人人皆知，形成社会支持、理解、配合拆违的强大舆论氛围。此外，城管龙泉分局将定期开展城管进社区活动，在一些容易发生这类违法建设的小区内广泛开展相关的法律法规宣传。采取发放法律明白纸、讲解法律条文、现场答疑等形式向广大小区居民讲解有关法律法规，并在小区的公共信息发布区域张贴关于禁止在小区房顶乱搭乱建行为的有关信息。
　　二是密切联系小区物业，将这类违建控制在萌芽状态。滕州城管局龙泉分局在违法建设的管控上一直坚持“重心前移、源头防范”的管理模式，力争将各类违法建设控制在萌芽状态。既降低了执法难度，有利于开展工作，又减轻了管理相对人的损失。对小区内房顶上违法私自搭建的监管更应该从苗头抓起，一旦发现，及时制止。这就需要小区的日常管理者即小区物业管理部门的大力配合。一旦发现有业主私自搭建建筑物的现象应当立即予以劝阻、制止并报告城管部门。这也是《山东省物业管理条例》规定的物业服务企业的义务。只有在业主准备进行建设时进行查处才是最佳时机，有利于及时制止，与当事人交流，讲清利害关系，第一时间拆除，才能有效控制这类违建行为。