上海市住宅物业管理规定（2018年11月22日修正版）

房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，注明房屋承重结构的房屋结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

第四十二条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。

区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权首次登记时，应当注明物业管理用房室号。

物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

第四十三条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;

(四)单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位;

(五)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;

(六)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

(七)其他依法归业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，但不颁发不动产权属证书。建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息。

第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

(二)共有绿化的维护;

(三)共有区域的保洁;

(四)共有区域的秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

(八)物业档案资料的保管;

(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。

第四十五条物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

(四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。